Compromis, promesse, c'est pareil?

Que vous achetiez ou vendiez un bien immobilier, vous aurez certaines démarches à réaliser.
Pas facile de se retrouver dans le jargon immobilier, et l'idée de se laisser cocooné par des professionnels et séduisante.
Mais qu'ils soient notaires, agents immobiliers ou autre, chacun a sa manière de procéder et il vous faut comprendre ce que vous êtes en train de faire, sous peine de très importantes surprises, voire déconvenues.
Car assis autour d'un bureau pour signer un document est une chose.
Comprendre les tenants et les aboutissants de ce document en est une toute autre.

Préambule

L'idée de cet article est de vulgariser la chose.
Pas de parler (ou d'écrire) comme une encyclopédie.
Car c'est bien d'une encyclopédie dont on a besoin pour parler exhaustivement d'un sujet.
Mais le principal est là est bien là.
Bonne lecture.

Le compromis de vente

La force de son engagement

Lorsque vous vendez ou achetez votre bien, il faut rédiger un avant-contrat (ou contrat nous le verrons plus loin) dans lequel les parties s'entendent sur la transaction.
Il faut savoir que n'importe qui peut rédiger ledit avant-contrat. Deux particuliers entre eux, sur une feuille simple.
Néanmoins, disons-le d'emblée, la complexité est telle que l'exercice est plus que périlleux. Plus votre avant-contrat sera "réglo", plus vous avez de chances que la vente aille à son terme.
L'inverse est strictement et encore plus valable!
Nous ne pouvons en responsabilité que vous conseiller de vous adresser à votre agence immobilière, ou votre conseiller immobilier qui préparera le dossier comme il se doit pour le notaire qui sera chargé de la vente.
Un compromis qui ne "tiendrait pas la route" donnerait tout loisir à votre acheteur/vendeur de se rétracter sans aucun souci.
Ceci étant dit, voici le compromis de vente, également appelé "promesse synallagmatique de vente".
Ce document est un sous seing privé, même si vous faites le choix de le signer chez un notaire. C'est un document signé entre 2 parties, qui s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé entre elles. Ces parties s'engagent donc à se retrouver dans un délai (généralement 3 mois) pour réitérer cette signature, appelée acte authentique.
Acte authentique parce que... C'est un acte notarié, au sens juridique du terme.
Le compromis vaut vente et si l'une des deux parties se désengage en cours de route (hors clauses suspensives prévues au compromis), l'autre peut la contraindre par voie de Justice.
C'est lors de le signature de l'acte authentique que l'acheteur deviendra propriétaire du bien aux conditions énoncées dans le compromis.
Il y aura bien évidemment des conditions suspensives, telles que l'obtention d'un prêt par l'acheteur s'il en fait un, mais aussi le fait que la mairie n'exerce pas un droit de préemption si elle en a un, ou que l'acquéreur soit encore en vie au jour de l'acte authentique. Ce n'est pas un détail!

Sachez qu'en cas de décès du vente après la signature du compromis, ses héritiers sont engagés et la vente se poursuit. Sauf si les parties décident mutuellement de renoncer.

Dans un compromis de vente, les 2 parties sont donc engagées.

Côté vendeur

Le vendeur déclare qu'il vend son bien aux conditions énoncées, et ne peut pas se rétracter, vendre à quelqu'un d'autre etc.
Des sanctions sont prévues en pareil cas, et elles peuvent aller jusqu'à la vente forcée de son bien, auxquelles on peut ajouter d'éventuelles indemnités et pénalités.
Par exemple 10% du prix de la vente en pénalité, une astreinte financière par jour de dépassement de la date butoir qui a été indiquée lors du compromis pour réitérer la signature d'acte authentique, et encore des dédommagements par rapport au préjudice subi par l'acquéreur.

Côté acquéreur

L'acquéreur, lui, est également engagé, mais avec une certaine souplesse.
Il a par exemple 10 jours de droit de rétractation après la signature du compromis, pour changer d'avis, sans que personne ne puisse rien exiger de lui.
S'il a versé une somme sur le compte séquestre du notaire, peu importe, 5 ou 10% du montant de la vente, il la récupérera.
Ensuite, ce sont les autres conditions suspensives qui entreront en action.
L'exemple le plus simple est celui du prêt bancaire.
Si ce dernier ne parvient pas à l'obtenir, et qu'il a précisé que c'était une condition suspensive à son achat, le compromis deviendra alors caduc.
Si toutefois ledit acquéreur devait se rétracter après le délai de 10 jours et hors les conditions suspensives indiquées au compromis (il a obtenu son prêt mais ne souhaite plus acheter pour autant), il pourra lui aussi être forcé d'acheter, de verser des pénalités et/ou dommages et intérêts, jours d'astreinte financière ou autres sanctions.

Un compromis de vente est donc engageant.
On dit d'ailleurs qu'un compromis vaut vente.

Dépôt de garantie

Il est à noter que l'usage veut que l'acquéreur verse une somme, appelée "dépôt de garantie" à la signature du compromis. Généralement 5 à 10% du montant de la vente.

Ce dépôt montre la volonté de son engagement et une sorte de crédibilité.
C'est surtout utile lors d'une négociation. Le vendeur peut être sensible au fait que son client est prêt à s'engager sérieusement dans son achat. Cela pourrait bien faire pencher la balance, soit dans une négociation, soit en cas d'offres multiples reçues par le vendeur.

Néanmoins, il est important de préciser que primo, ce versement n'est pas une obligation. D'ailleurs, quelqu'un qui ferait un emprunt total et sans apport ne le pourrait pas.
Et deusio, en cas de rétractation de sa part, y compris lorsque les clauses suspensives sont levées, cela ne veut pas dire que cet argent ira directement dans la poche de son vendeur malheureux.

Cette décision ne relève pas du notaire mais de la Justice si elle est saisie.

Disons que si c'est le cas et que l'acquéreur est condamné (ce qui risque très fortement d'arriver) à verser les pénalités prévues au contrat, il n'y aura pas besoin d'aller chercher bien loin pour récupérer au moins cette somme.

La promesse unilatérale de vente

La force de son engagement


La promesse de vente se différencie en plusieurs points du compromis de vente, et pas des moindres.

Si on devait l'expliquer de manière simplifiée, le vendeur promet de vendre son bien à un tiers, nommé "bénéficiaire".

Ce bénéficiaire, lui, peut décider de ne pas acheter, comme bon lui semble, et quand bon lui semble, y compris après que les clauses suspensives prévues au contrat aient été levées.

Tout est dit.

A la différence d'un compromis, pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique, établi par un notaire ou par un acte sous signature privée enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire.
Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125€. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

L'usage veut que le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation du bien. En général 5 à 10% du montant final de la vente, mais si le vendeur ne l'exige pas, ce n'est pas une obligation.

S'il le bénéficiaire (l'acquéreur), revient sur sa décision d'acheter alors que les clauses suspensives sont levées, il perd le bénéfice de ce versement.

Alors, promesse unilatérale de vente ou compromis?

Comme vous le voyez, ces 2 appellations sont distinctes et pour causes; elles ne désignent pas la même chose.
Il est donc très important de savoir à quoi vous vous engagez lorsque vous signez des documents en la matière.
On note toutefois clairement que dans un compromis de vente, il y a un certain équilibre d'engagement (avec des avantages malgré tout certains pour l'acquéreur).
Et que dans une promesse unilatérale de vente, les avantages du "bénéficiaire" sont encore plus flagrants.
Il est à noter que dans l'immense majorité des cas, le notaire rédige des compromis de vente, et non des promesses unilatérales de vente.
Quant aux agences, elles rédigent exclusivement des compromis et pour cause, la promesse unilatérale de vente, comme nous l'avons vu plus au, est un acte authentique, donc exécuté par un notaire.

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